Kurs Razvoj i procena vrednosti nepokretnosti

Procena vrednosti nepokretnosti odnosi se na utvrđivanje realne tržišne cene konkretne nepokretnosti. Pojam nepokretnosti se može odnositi na stan, kuću, poslovne zgrade, hotele, tržne centre, ali i na različite vrste zemljišta. Procenu nepokretnosti može da obavlja samo licencirani procenitelj, koji je prethodno položio stručni ispit.

Prilikom procene razmatraju se različiti kriterijumi kao što su lokacija, spratnost, kvadratura, infrastruktura, godina izgradnje, cena nekretnina na istoj lokaciji u prethodnom vremenskom periodu, terasa, lift, očuvanost, blizina prevoza, postojanje parkinga... Iako je najčešći razlog zbog koga se radi procena nepokretnosti njena kupoprodaja, mogu postojati i brojni drugi razlozi. Procena se može raditi zarad izrade finansijskih izveštaja, zbog izvršnog postupka, pozajmljivanja novca, odnosno prilikom uzimanja stambenog kredita.

Postoje brojni pristupi, tj. metode koje se koriste kako bi se procenila vrednost nepokretnosti. Najčešće se koriste uporedni (komparativni) pristup, metoda kapitalizacije dobiti i troškovni pristup. Kod komparativne metode procena se vrši poređenjem nepokretnosti sa sličnim nepokretnostima i koristi se tamo gde postoji dovoljan broj uporedivih transakcija. 

Kod metode kapitalizacije procenjuje se prihod koji će vlasnik steći korišćenjem nepokretnosti tokom ekonomskog veka i obično se koristi kod kupoprodaje komercijalnih nepokretnosti. Treći pristup koji se koristi jeste troškovni pristup, koji se obično koristi kod pisanja studije izvodljivosti i podrazumeva procenu specijalizovanih nepokretnosti koje se prodaju u okviru prodaje privrednih subjekata. 

Opis i cilj kursa Razvoj i procena vrednosti nepokretnosti

U kursu Razvoj i procena vrednosti nepokretnosti daje se objašnjenje svih ključnih pojmova koji se odnose na ovaj proces. Objašnjavaju se ključna načela za procenu vrednosti nepokretnosti kao što su supstitucija, konkurencija, usklađenost, predviđanja, spoljni uticaji... 

U kursu se daje uvid i o različitim evidencijama o nepokretnostima kao što su: katastar zemljišta, katastar nepokretnosti i zemljišna knjiga i knjiga tapija. Potom kurs ukazuje i na to kako je moguće prikupljati podatke o nepokretnostima kao što su podaci o okruženju, podaci o nepokretnosti, podaci o ponudi i tražnji takvih ili sličnih nepokretnosti i podaci o zemljištu, ali i koji su to faktori koji utiču na umanjenje vrednosti nepokretnosti. 

Daje se pregled nekoliko metoda koje se koriste za procenu vrednosti nepokretnosti, a naročita pažnja se posvećuje komparativnoj metodi, metodi kapitalizacije dobiti, postupku vrednovanja prihoda i troškovnoj metodi. Obuka se bavi i prikazom izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti i njegovim ključnim elementima, kao što su podaci o naručiocu procene vrednosti, podaci o nepokretnostima koje se procenjuju, tehnički opis nepokretnosti, opis lokacije, vrednost nepokretnosti, tržišna ili građevinska vrednost itd.

Cilj kursa Razvoj i procena vrednosti nepokretnosti jeste da se polaznici upoznaju sa ključnim pojmovima, ali i kriterijumima koji se uzimaju u obzir prilikom ovog procesa. Teži se tome da se utvrdi koja su to najvažnija načela koja se uzimaju u obzir, a kojima se obezbeđuju objektivnost i što veća preciznost. 

Cilj je da se objasne ključne evidencije o nepokretnostima, način prikupljanja podataka o nepokretnostima, ali i da se ukaže na faktore koji utiču na umanjenje vrednosti nepokretnosti. Polaznicima se žele približiti i objasniti različite metodologije procene vrednosti nepokretnosti kao što su komparativna metoda, metoda kapitalizacije dobiti, postupak vrednovanja prihoda i troškovna metoda. Nastoji se dati prikaz forme izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti, koji čine rezime, podaci o naručiocu, podaci o nepokretnostima, tehničke vrednosti nepokretnosti, opis lokacije, tržišna vrednost lokacije ili građevinska vrednost lokacije...

Kurs će odgovoriti na pitanja

Koja su osnovna načela za procenu vrednosti nepokretnosti?

Procena nepokretnosti predstavlja proces utvrđivanja vrednosti nepokretnosti, odnosno koristi koje proizlaze iz vlasništva nad konkretnom nepokretnosti i zarad toga sagledavanja faktora ekonomske, socijalne i pravne prirode. Procena vrednosti nepokretnosti odnosi se isključivo na postupak procene od eksperta, ali i na proces koji je sistemski organizovan.

Ključni kriterijumi koji se moraju imati u vidu prilikom procene jesu objektivnost i odustvo konflikta interesa, ali i određena pravila i standardi koje donose međunarodne asocijacije procenjivača, kao i Komitet za međunarodne standarde procene (IVSC – International Valuation Standards Committee).

Neka od osnovnih načela za procenu vrednosti nepokretnosti su: predviđanja, promene, ponuda i tražnja, konkurencija, supstitucija, dobit od nepokretnosti, usklađenost, rekonstrukcije i poboljšanja, spoljni uticaji, optimalna upotreba...

Kako se vrši umanjenje vrednosti nepokretnosti?

Postoje različiti kriterijumi prilikom procene vrednosti nepokretnosti koji mogu uticati na umanjenje vrednosti nepokretnosti. Na primer, fizička i tehnička zastarelost, funkcionalna zastarelost koja se ogleda kroz nedovoljnu opremljenost, korišćenje zastarelih materijala i zastarelu ili lošu arhitekturu, kao i spoljašnja zastarelost, mogu biti neki od faktora koji će uticati na umanjenje vrednosti.

Pored njih, mogu se razmatrati i ekonomski i tehnički faktori umanjenja koji se odnose na kreditnu sposobnost kupaca, kamatne stope i troškove izgradnje, ali i vek trajanja jedne nepokretnosti. Kako bi se izračunao iznos umanjenja, može se koristiti i Vernerova metoda za umanjenje, koja u obzir uzima umanjenje zbog starosti i trošnosti, prosečno vreme trajanja konstrukcije i njenu starost.

Koje su ključne evidencije o nepokretnostima?

Postoji nekoliko evidencija koje se odnose na nepokretnosti. U jednu od evidencija ubraja se i katastar zemljišta, koji sadrži podatke o objektima i parcelama na zemljištu, kao i tehnički opis svakog zemljišta. Takođe, postoji i zemljišna knjiga, koja predstavlja javnu evidenciju u koju su upisane nepokretnosti i prava, ograničenja i tereti koji se odnose na te nepokretnosti. Knjiga tapija podrazumeva javnu evidenciju o vlasnicima na zemljištu.

Tapija se izdaje na zahtev vlasnika kao dokaz da je lice koje je označeno u tapiji upravo vlasnik tog zemljišta. Katastar nepokretnosti predstavlja osnovnu evidenciju o nepokretnostima i pravima nad tim nepokretnostima. Od značaja su i Zakon o državnom premeru i katastru, kao i Zakon o planiranju i izgradnji.  

Plan i program predavanja

1. Opšti pojam procene vrednosti nepokretnosti

• načela za procenu vrednosti nepokretnosti,
• evidencije o nepokretnostima

2. Prikupljanje podataka i umanjenje vrednosti nepokretnosti

3. Metodologija procene vrednosti nepokretnosti

• komparativna metoda,
• metoda kapitalizacije dobiti,
• postupak vrednovanja prihoda,
• troškovna metoda

4. Procena vrednosti zemljišta i forma izveštavanja o proceni vrednosti nepokretnosti

• opšti elementi izveštaja za procenu vrednosti nepokretnosti